Tudo o que você precisa saber antes de comprar um imóvel com dívidas para o seu projeto imobiliário

A aquisição de imóveis com dívidas pode parecer um risco elevado, mas para empreendedores do mercado imobiliário, pode representar uma oportunidade estratégica. Existe uma vasta quantidade de áreas urbanas e rurais com grande potencial de desenvolvimento que acabam sendo ofertadas a preços abaixo do mercado justamente por possuírem pendências financeiras, como dívidas tributárias, penhoras ou hipotecas.

No entanto, comprar um imóvel com dívidas exige uma due diligence detalhada e uma estruturação contratual criteriosa, assegurando que os passivos identificados não comprometam a viabilidade do empreendimento. Neste artigo, exploramos como conduzir a compra de um imóvel com dívidas de maneira segura e quais mecanismos podem ser empregados para mitigar riscos.

1. É Possível Comprar um Imóvel com Dívidas?

Sim, a aquisição de imóveis com dívidas é possível e, em alguns casos, pode ser uma estratégia inteligente para reduzir o custo de aquisição da área.

O sucesso dessa estratégia depende da correta identificação do tipo de passivo, o que chamamos de due diligence imobiliária, e da avaliação das possibilidades de negociação, além da implementação de garantias jurídicas para evitar responsabilizações imprevistas ao comprador.

Os principais passivos a serem analisados na due diligence imobiliária incluem débitos tributários, como IPTU, ITR, ITCMD e taxas municipais, que são tributos propter rem e podem ser cobrados do novo proprietário. Além disso, os débitos condominiais também acompanham o imóvel e podem ser exigidos do adquirente. Outro fator relevante são as hipotecas e penhoras, que podem impedir a transmissão da propriedade até que sejam devidamente regularizadas. Em casos de execuções judiciais, a venda pode ser considerada fraude à execução caso existam demandas judiciais em andamento sem finalização prévia. Por fim, financiamentos e alienações fiduciárias devem ser analisados, uma vez que a quitação antecipada ou a sub-rogação da dívida pode ser necessária para garantir a regularidade da transação.

2. Due Diligence: Como Identificar Riscos Antes da Compra?

A due diligence deve ser conduzida com maior critério e abranger a verificação de todos os passivos financeiros e jurídicos que possam afetar o negócio.

Para garantir a segurança jurídica da aquisição, é essencial obter a documentação completa do imóvel. Como a certidão de matrícula e ônus reais que permite verificar a existência de hipotecas, penhoras ou outras restrições que possam impedir a transmissão da propriedade. Além disso, a certidão de regularidade fiscal, que abrange tributos como IPTU e ITR, possibilita a identificação de débitos municipais ou federais que possam recair sobre o novo proprietário. Também é fundamental solicitar a certidão negativa de débitos condominiais, evitando que o comprador assuma passivos ocultos relacionados às taxas do condomínio. Por fim, a certidão de zoneamento e uso do solo garante que o imóvel pode ser utilizado para o propósito desejado pelo empreendimento, evitando problemas futuros com a adequação legal do projeto. Dentre outros aspectos específicos que deverão ser analisados caso a caso. 

Além do cuidados com os passivos relacionados ao imóvel, deve-se também garantir que o vendedor, seja ele pessoa física ou jurídica, não apresente riscos que possam comprometer a aquisição do imóvel, por isso, é essencial realizar uma análise detalhada de sua situação jurídica e financeira. A verificação das certidões de distribuição de processos judiciais permite mapear riscos associados a execuções que possam atingir o bem, enquanto a certidão de dívida ativa identifica tributos inscritos em órgãos públicos que possam recair sobre a transação. Além disso, a certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT) assegura que não há passivos trabalhistas que possam gerar obrigações ao comprador. No caso de empresas, a certidão de falência e recuperação judicial é indispensável para evitar a nulidade da venda caso o vendedor esteja em situação de insolvência ou recuperação judicial.

3. Como Mitigar Riscos na Aquisição de Imóveis com Dívidas?

A identificação de dívidas durante a due diligence impõe ao comprador e ao vendedor a necessidade de estruturar a transação de forma a evitar riscos, especialmente os relacionados à fraude à execução. Existem três hipóteses principais para regularização do passivo:

Hipótese 1: Pagamento das Dívidas Antes da Transação

O caminho mais seguro para evitar riscos ao comprador é a quitação integral das dívidas pelo vendedor antes da assinatura do contrato definitivo. Essa estratégia é especialmente recomendada quando as dívidas consistem em tributos imobiliários (IPTU, ITR) ou encargos condominiais, pois tais obrigações acompanham o imóvel e podem ser cobradas do novo adquirente.

Hipótese 2: Quitação das Dívidas Após a Transação com Garantias

Caso o vendedor não tenha liquidez imediata para quitar os passivos antes da transferência, é possível estruturar a transação prevendo sua regularização posterior. Para mitigar riscos, o contrato deve conter cláusulas resolutivas, prevendo a reversão da transação caso as dívidas não sejam pagas dentro do prazo estipulado. Além disso, recomenda-se a constituição de garantias reais, como hipoteca sobre outro imóvel do vendedor ou caução em dinheiro, de forma a assegurar o cumprimento da obrigação.

Hipótese 3: Quitação pelo Comprador por Meio de Sub-rogação

Outra possibilidade é o comprador assumir as dívidas do vendedor, sub-rogando-se nos direitos e obtendo um abatimento proporcional no valor da aquisição. Essa opção é viável em negociações onde o vendedor tem dificuldades financeiras momentâneas, mas a dívida pode ser negociada diretamente com o credor para pagamento com deságio. Essa estratégia deve ser formalizada contratualmente e documentada por meio de quitação oficial junto aos credores.

4. Cláusulas Contratuais para Blindagem do Comprador

A formalização do contrato deve conter cláusulas que protejam o adquirente contra esses passivos, inclusive os ocultos, para que garantam segurança jurídica à transação, a título de exemplo:

Cláusula de Quitação Prévia da Dívida "O vendedor compromete-se a quitar, até a data da lavratura da escritura, todas as pendências financeiras associadas ao imóvel, incluindo tributos, encargos condominiais e quaisquer outras obrigações em aberto."

Cláusula de Retenção de Pagamento "Fica estipulado que parte do valor da compra será retida até a apresentação das certidões negativas de débitos e a comprovação da baixa de eventuais penhoras ou hipotecas incidentes sobre o imóvel."

Cláusula de Sub-rogação de Débitos "O comprador poderá, a seu critério, optar por quitar diretamente as dívidas do imóvel junto ao credor, sendo tal montante compensado no valor final da aquisição."

Cláusula de Indenização e Responsabilidade por Passivos Ocultos "Caso sejam identificados passivos não declarados durante a due diligence, o vendedor será integralmente responsável por sua quitação. Se o comprador for cobrado, terá direito ao ressarcimento dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros."

Cláusula de Resolução Contratual por Pendências Não Regularizadas "Se o vendedor não sanar as pendências financeiras do imóvel no prazo estipulado, o contrato será rescindido sem prejuízo ao comprador, com restituição integral dos valores pagos."

5. Conclusão

A aquisição de imóveis com passivos financeiros é uma estratégia viável e pode representar um diferencial competitivo para empreendedores do setor imobiliário, desde que conduzida com diligência e com o devido respaldo jurídico.

A due diligence deve abranger não apenas o imóvel, mas também o histórico financeiro do vendedor. A negociação estratégica da dívida pode reduzir significativamente o custo da aquisição, ampliando a margem de lucro do projeto. A formalização contratual deve incluir salvaguardas jurídicas que resguardem o adquirente contra passivos ocultos.

Quando bem estruturada, a compra de imóveis com passivos pode garantir sim a segurança patrimonial ao comprador.