Quais cuidados o adquirente deve ter na compra um imóvel alugado?
A aquisição de um imóvel, seja para fins de moradia ou investimento, seja por pessoa física ou jurídica, é assunto que, ainda hoje, sempre gera algumas dúvidas às partes envolvidas em razão da burocracia e documentos envolvidos. Especialmente para o comprador, que deseja fazer um bom investimento, é aconselhável a adoção de determinados procedimentos de cautela para não acabar tendo surpresas após a aquisição.
Quem deseja adquirir um imóvel, deve estar atento que, antes da assinatura de qualquer contrato, e antes da realização de qualquer pagamento, o ideal é que seja realizado o levantamento da situação atual do imóvel e de seus proprietários junto aos órgãos públicos, com vistas a apurar a inexistência de quaisquer pendências que possam atrapalhar ou interferir no negócio.
Tão importante quanto negociar o preço e forma de pagamento com o vendedor, é o comprador já ter perfeitamente delineada a real situação do imóvel para decidir se deseja mesmo comprá-lo.
O comprador poderá realizar a contratação de serviços especializados para a realização deste levantamento de informações, aos moldes de uma “Due Diligence“ o que recomendamos, ou realizar os levantamentos por si mesmo em negociação com o vendedor.
Quanto ao imóvel:
O comprador deve estar atento para obter as certidões: Certidão de matrícula do imóvel (com vista a apurar quais as pessoas que lá estão registradas como proprietários, e se há alguma averbação de contrato de locação, restrição judicial, etc.); Certidão Negativa de ônus real (com vista a averiguar a inexistência de dívidas sobre o imóvel), e Certidão Negativa de Débitos Fiscais junto ao município em que esteja localizado (com vista a apurar a inexistência de débitos em aberto a título de IPTU).
Solicitar ao vendedor para que possam realizar uma visita ao imóvel, com objetivo de conhecê-lo e vistoriá-lo, podendo apurar a sua real condição e seu estado de conservação.
Quanto ao Vendedor:
Já quanto ao vendedor, como sugestão, o comprador deve estar atento para conseguir apurar pelo menos as certidões:
- Certidão Negativa de Ações Judiciais nas esferas: Cível; Falência, Concordata e Recuperação Judicial da Justiça Estadual;
- Certidão Negativa de Ações Judiciais da Justiça Federal;
- Certidão Negativa de Ações Judiciais da Justiça do Trabalho;
- Certidão Negativa dos Cartório de Protestos;
- Certidões Negativas Fiscais nos âmbitos Municipal, Estadual e Federal; e
- Certidões Negativas de Débitos junto ao INSS.
Importante ainda observar que se deve apurar as certidões do vendedor e de seu cônjuge.
Em caso de imóvel alugado:
Caso o imóvel esteja alugado, exige-se que certos cuidados a mais sejam tomados pelo comprador:
1º Verificar se o vendedor notificou o inquilino quanto ao prazo para exercer o seu direito de preferência: O vendedor deve notificar o locatário acerca do seu interesse de vender o imóvel, estabelecendo prazo de 30 (trinta) dias para que este possa manifestar se possui interesse na aquisição do imóvel. Os artigos 27 e 28 da Lei nº8.245, de 18 de outubro 1991, regulamentam a situação.
Se o locatário aceitar, deverá cobrir a oferta e pagar o preço pedido pelo proprietário vendedor do imóvel. Se não aceitar ou permanecer em silêncio até esgotar o prazo de 30 (trinta) dias, o locatário perde o direito de preferência, e a venda poderá ser realizada a terceiros.
Hipoteticamente, em caso de desrespeito pelo vendedor, do direito de preferência do locatário, este último poderá propor ação judicial visando a anulação da venda, e o direito de ficar com o imóvel para si, pagando o mesmo preço da venda.
2º Obter ciência do contrato de locação do imóvel, com vista a saber se possui “cláusula de vigência”. O contrato de locação poderá conter a denominada cláusula de vigência, que se trata de uma garantia ao inquilino que, mesmo no caso de venda do imóvel para terceiros, a locação deverá permanecer válida enquanto o contrato possuir vigência. Ocorre que para a validade dessa cláusula perante novo adquirente do imóvel, o respectivo contrato de locação deverá estar averbado na matrícula do imóvel. Instrução do artigo 8º da Lei nº8.245, de 18 de outubro 1991.
Se o contrato possuir a “cláusula de vigência”, estiver estabelecido por prazo “determinado”, e devidamente averbado na matrícula do imóvel, o comprador (novo adquirente) terá de respeitar o prazo de vigência do contrato de locação, não podendo solicitar a saída do inquilino em prazo anterior.
Se o contrato não possuir a “cláusula de vigência” ou não estiver averbado na matrícula do imóvel, o comprador (novo adquirente) poderá solicitar ao inquilino, dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a rescisão do contrato de locação e a desocupação do imóvel.
Caso o novo proprietário não se manifeste dentro do prazo de 90 (noventa) dias, será presumido que concordou com a permanência do locatário e com a continuidade do contrato de locação, sendo obrigado a observar o prazo de vigência do contrato. Previsão também no artigo 8º da Lei nº8.245, de 18 de outubro 1991.