A Taxa de Fruição em Imóveis após rescisão contratual e a construção pelo comprador: qual a visão do STJ?

No recente julgamento do Recurso Especial nº 2113745-SP, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão relatada pela Ministra Nancy Andrighi, reafirmou o entendimento de que a taxa de fruição não é devida após a rescisão de contratos de compra e venda de lote não edificado, mesmo quando o comprador constrói um imóvel no terreno. Esse posicionamento segue a jurisprudência que vem sendo adotada pelo Tribunal, ao abordar o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, base do artigo 884 do Código Civil.

A ação de origem envolvia a venda de um terreno não edificado, onde o comprador posteriormente ergueu uma residência. Após o inadimplemento contratual, foi requerida a rescisão do contrato, e uma das questões trazidas ao Judiciário foi a cobrança de taxa de fruição pelo uso do imóvel após a rescisão.

No julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo foi deferida a cobrança da referida taxa fixada em 0,5% sobre o valor do contrato devidamente atualizado e fixando a data da constituição em mora (interpelação judicial) como o termo inicial de incidência da taxa de fruição.

Contudo, o comprador entrou com recurso ao STJ para questionar se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.

No julgamento do STJ, foi levado em consideração que a construção foi custeada pelos compradores, portanto, não foi gerado qualquer benefício ao vendedor. Além disso, ressaltou que o promitente vendedor não sofreu empobrecimento, uma vez que reaveria o imóvel acrescido de benfeitorias, mediante indenização justa, conforme prevê o artigo 1.219 do Código Civil.

Assim, a situação não justificaria a cobrança da taxa de fruição, pois não havia exploração do imóvel a partir de um bem disponibilizado pelo vendedor, mas sim de um imóvel construído e custeado pelo comprador.

Outro ponto importante tratado no acórdão foi a distinção entre a ocupação de um lote não edificado e a construção posterior pelo comprador. Segundo o STJ, a cobrança da taxa de fruição só se justifica quando há benefício direto ao vendedor pela utilização do imóvel, o que não ocorreria em casos como o julgado, onde a ocupação se deu em função de uma construção totalmente realizada pelo comprador.

O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa foi o ponto chave para a decisão, uma vez que, no entendimento do STJ, o promitente vendedor não foi prejudicado pela ocupação do terreno.

A Ministra Nancy Andrighi ressaltou que permitir a cobrança da taxa de fruição, nesse contexto, configuraria um enriquecimento indevido do vendedor, que recuperaria o terreno com melhorias sem ter incorrido em qualquer custo.

A decisão do STJ reforça a ideia de que o direito de retenção por benfeitorias e o pagamento de taxa de fruição devem ser analisados à luz do princípio do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.  No entendimento do STJ, quando o comprador constrói o imóvel com recursos próprios, a relação entre as partes deve ser equitativa, sem que o vendedor se beneficie indevidamente da ocupação de um imóvel melhorado à custa do comprador.

A decisão foi unânime, com os ministros da Terceira Turma acompanhando o voto da relatora, reconhecendo o direito das recorrentes de não pagarem a taxa de fruição, e reafirmando a necessidade de justa indenização pelas benfeitorias realizadas. Assim, esse precedente serve como mais um reforço da jurisprudência no sentido de que, em situações de inadimplemento contratual, o equilíbrio entre as partes deve ser mantido, evitando-se qualquer tipo de vantagem indevida.

Tal decisão trouxe preocupação para o mercado das loteadoaes, já que sabe-se que muitas construções podem ser realizadas sem regularidade por parte dos promitentes compradores, além do fato de que o terreno, de qualquer forma, foi por eles utilizado por um período. Estando na posse do terreno, isto impediu que a empresa vendesse para terceiros o mesmo imóvel e se houve uma edificação no imóvel que ainda não tem a propriedade, é natural que a loteadora seja remunerada pelo período em que concedeu a posse aos promitentes compradores.

Essa decisão é particularmente relevante no âmbito das relações contratuais envolvendo compra e venda de terrenos, pois traz o entendimento que vem sendo adotado pelo STJ sobre os critérios para a cobrança de taxas de fruição. De acordo com o referido julgado, a mais alta Corte do País tem interpretado que deve ser dada preferência à proteção do promitente comprador quando ele contribui financeiramente para a melhoria do bem, ainda que não fique comprovado nos autos que a obra por ele realizada tenha sido regular.