Impactos da Suspensão do Provimento CNJ 172/2024 no Uso de Instrumento Particular para Constituição de Alienação Fiduciária em Transações Imobiliárias

A recente decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), suspendendo os efeitos do Provimento CNJ nº 172/2024, trouxe alívio para os agentes econômicos e instituições financeiras não vinculadas ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro Habitacional (SFH). A norma, que havia exigido escritura pública para contratos de alienação fiduciária imobiliária, foi alvo de críticas devido ao aumento de custos e à complexidade burocrática gerada. 

O que estava em jogo? 

O Provimento CNJ nº 172/2024 determinava que apenas entidades autorizadas pelo SFI ou SFH poderiam formalizar contratos de alienação fiduciária por instrumento particular. Outros agentes seriam obrigados a lavrar escritura pública, o que aumentaria significativamente os custos. Segundo estimativas do Ministério da Fazenda, essa exigência poderia gerar um impacto financeiro entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões para operações de crédito garantidas por imóveis. 

Além do custo, a norma criava barreiras burocráticas, comprometendo a competitividade de instituições fora dos sistemas tradicionais de financiamento, como incorporadoras, loteadoras e cooperativas de crédito, além de impactar diretamente consumidores e pequenos empresários. 

A decisão do CNJ 

O Ministro Mauro Campbell Marques, Corregedor Nacional de Justiça, entendeu que os efeitos econômicos e concorrenciais do Provimento justificavam sua suspensão. A decisão destacou a importância de preservar a competitividade no mercado e evitar a concentração bancária, além de proteger consumidores contra aumentos desproporcionais nos custos de financiamento. 

A suspensão permite que os contratos de alienação fiduciária continuem sendo formalizados por instrumento particular, conferindo segurança jurídica a operações realizadas fora do âmbito do SFI e SFH. 

Reflexos no mercado 

Historicamente, o mercado imobiliário brasileiro tem sido dominado por grandes instituições financeiras, muitas vezes concentrando as operações de crédito. Essa decisão cria um ambiente mais propício para que novos agentes, como fintechs, securitizadoras e cooperativas de crédito, atuem em condições competitivas. 

A diversificação de players no mercado de crédito fortalece a concorrência, reduz custos financeiros para o consumidor e promove maior eficiência no setor. Essa abertura está alinhada com os objetivos do Sistema Financeiro Nacional (SFN), que visa estimular a descentralização e inovação no crédito imobiliário, conforme previsto pela Lei nº 4.595/1964. 

A redução de etapas burocráticas não apenas diminui os custos envolvidos, mas também acelera o fluxo de financiamento imobiliário. Essa eficiência beneficia todos os envolvidos. Para incorporadoras, significa um ciclo de vendas mais rápido, facilitando o reinvestimento em novos projetos, para consumidores, a aquisição do imóvel torna-se menos onerosa e mais ágil e para investidores, a simplificação cria um mercado mais atrativo, com menor risco de inadimplência e maior retorno sobre o investimento. 

Essa simplificação administrativa está em conformidade com os princípios da eficiência administrativa previstos na Lei de Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019), que busca desburocratizar processos e incentivar o desenvolvimento econômico no Brasil. 

Além disso, a medida contribui para a recuperação do mercado de capitais, especialmente em operações de securitização de recebíveis, que dependem de um ambiente de financiamento eficiente para prosperar. Esse impacto positivo está em linha com a Lei nº 10.931/2004, que regula as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) e fortalece a securitização como ferramenta essencial no setor. 

Mais do que uma mudança pontual, trata-se de um marco regulatório que redefine a dinâmica do setor, fortalecendo a confiança dos agentes econômicos e contribuindo para o crescimento sustentável do mercado imobiliário nacional. 

O papel do escritório de advocacia e a importância da assessoria jurídica estratégica nas operações imobiliárias e financeiras 

A recente decisão ressalta a centralidade de uma assessoria jurídica especializada em um ambiente regulatório cada vez mais complexo e dinâmico. No setor imobiliário, a conformidade com normas legais e regulatórias, como a Lei nº 10.931/2004, que disciplina a alienação fiduciária, ou o Código Civil, que rege contratos e obrigações, é fundamental para a segurança jurídica de operações envolvendo incorporadoras, loteadoras e instituições financeiras. 

Nosso papel, enquanto assessores jurídicos, é atuar de forma preventiva e estratégica, garantindo que os clientes estejam alinhados às normas vigentes e preparados para eventuais alterações legais. Além disso, oferecemos suporte na estruturação de negócios, mitigando riscos contratuais e regulatórios, e asseguramos a proteção dos interesses patrimoniais envolvidos, especialmente em operações de grande porte que demandam alta complexidade jurídica, como parcerias imobiliárias e aquisição de ativos. 

Se você atua no setor imobiliário e deseja entender melhor como essa decisão impacta suas operações, entre em contato conosco. Estamos prontos para oferecer uma análise detalhada e suporte jurídico especializado.