Due Diligence Imobiliária: Instrumento de Segurança Jurídica e Prevenção de Riscos

A aquisição de bens imóveis envolve um alto grau de complexidade e exige diligências prévias que garantam segurança jurídica aos envolvidos na transação. Nesse contexto, a due diligence imobiliária surge como ferramenta essencial para mitigar riscos, identificando possíveis restrições e contingências que possam comprometer a validade e a viabilidade do negócio jurídico.

1. Conceito e Finalidade da Due Diligence Imobiliária

A due diligence é um procedimento de auditoria legal e documental que visa identificar e analisar aspectos jurídicos, fiscais, ambientais e urbanísticos que possam impactar a negociação de um imóvel. Esse processo é especialmente relevante para empresas incorporadoras, holdings patrimoniais, investidores, indústrias, empreendimentos hoteleiros e outros agentes do mercado imobiliário.

Ao realizar essa auditoria, busca-se averiguar, por meio de registros públicos e demais fontes oficiais, a existência de impedimentos legais que possam onerar ou restringir o pleno exercício da propriedade, como averbações premonitórias, restrições ambientais, débitos fiscais, ações judiciais em curso e obrigações decorrentes de servidões ou hipotecas.

2. Segurança Jurídica e o Princípio da Concentração na Matrícula

A legislação brasileira passou por significativas mudanças para fortalecer a segurança jurídica no mercado imobiliário. A Lei nº 13.097/2015, em seu artigo 54, consolidou o princípio da concentração na matrícula, estabelecendo que qualquer ônus, restrição ou ação que possa afetar a titularidade de um imóvel deve estar devidamente registrado na matrícula do bem. Esse princípio visa proteger terceiros de boa-fé, assegurando que o comprador possa confiar nas informações constantes do cartório de registro de imóveis.

O princípio da publicidade registral, somado à fé pública dos registros imobiliários, assegura que eventuais vícios ocultos ou restrições não registradas sejam inoponíveis ao adquirente de boa-fé. Essa diretriz foi reforçada pela recente Lei nº 14.825/2024, que ampliou o rol de averbações obrigatórias na matrícula do imóvel.

3. Principais Aspectos Avaliados na Due Diligence

A due diligence imobiliária envolve a análise de diversos fatores jurídicos e registrais, podendo ser classificada em diferentes vertentes:

• Due Diligence Fundiária e Registral: verifica a regularidade da cadeia dominial, eventuais indisponibilidades, ações reipersecutórias e restrições à alienação.

• Due Diligence Cível e Trabalhista: apura ações judiciais que possam impactar o imóvel, como execuções fiscais, fraudes contra credores e litígios possessórios.

• Due Diligence Fiscal e Tributária: examina a existência de débitos junto à União, Estados e Municípios, que possam ensejar a penhora ou indisponibilidade do bem.

• Due Diligence Urbanística e Ambiental: analisa restrições à edificabilidade, zonas de proteção ambiental e possíveis conflitos com a legislação urbanística.

4. Fraude à Execução e Averbação Premonitória

A fraude à execução, prevista no artigo 792 do Código de Processo Civil, ocorre quando há a alienação de um imóvel gravado por uma pendência judicial capaz de reduzir o devedor à insolvência. A averbação premonitória, disciplinada pelo artigo 828 do CPC, é um importante instrumento para prevenir esse tipo de fraude, conferindo publicidade às demandas judiciais em andamento.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente decidido que a ausência de averbação premonitória pode afastar a presunção de fraude à execução, reforçando a importância da devida cautela na análise da matrícula imobiliária.

5. Hipoteca Judiciária e Seus Efeitos

A hipoteca judiciária, prevista no artigo 495 do CPC, é um mecanismo de garantia que permite ao credor hipotecário a preferência no pagamento de seus créditos sobre o bem onerado. Com a recente Lei nº 14.825/2024, a averbação da hipoteca judiciária tornou-se um requisito essencial para a eficácia da constrição perante terceiros.

Esse instituto reforça a necessidade de uma auditoria minuciosa antes da concretização de qualquer transação imobiliária, evitando a aquisição de bens gravados por ônus preexistentes.

6. Indisponibilidade e Bloqueio de Matrícula

Outro aspecto relevante da due diligence imobiliária refere-se às restrições impostas sobre bens imóveis. A indisponibilidade pode ter origem negocial, legal ou coercitiva, impedindo a alienação ou oneração do bem.

Já o bloqueio da matrícula, previsto no artigo 214 da Lei de Registros Públicos, pode ser determinado pelo juiz quando houver indícios de fraude ou irregularidade que justifiquem a medida. Tal restrição impede qualquer alteração na matrícula até que a situação jurídica seja esclarecida.

7. Conclusão: Due Diligence como Seguro Jurídico

A due diligence imobiliária deve ser encarada como um seguro preventivo para qualquer transação imobiliária, sendo essencial para a preservação da segurança jurídica e mitigação de riscos.

A análise detalhada de documentos, registros e pendências judiciais evita prejuízos futuros e garante que os envolvidos em operações imobiliárias atuem com diligência e conformidade legal. Com a evolução da legislação e a adoção do princípio da concentração na matrícula, a realização desse procedimento tornou-se ainda mais indispensável para a proteção patrimonial e a segurança das transações imobiliárias.