Aquisição de Imóveis Rurais: Como Garantir Segurança Jurídica na Transação

A aquisição de imóveis rurais no Brasil é uma operação complexa, que envolve não apenas a verificação da titularidade, mas também o cumprimento de diversas normas ambientais, fundiárias e registrais. Qualquer descuido pode gerar riscos financeiros e legais, comprometendo o investimento.

Diante desse cenário, a due diligence imobiliária se apresenta como ferramenta essencial para garantir a segurança jurídica da transação, prevenindo litígios e assegurando a conformidade do imóvel com a legislação vigente.

1. A Due Diligence na Aquisição de Imóveis Rurais

A due diligence é um processo de auditoria que visa analisar documentos, restrições e eventuais passivos do imóvel antes da formalização do negócio. No caso de imóveis rurais, essa verificação é ainda mais rigorosa, considerando a complexidade do ordenamento jurídico e os desafios específicos desse tipo de propriedade.

Esse procedimento se baseia em três pilares fundamentais:

1. Análise do Imóvel Rural – Verificação da situação registral, ambiental e fundiária.

2. Análise do Proprietário/Vendedor – Checagem de antecedentes financeiros e jurídicos do vendedor.

3. Análise dos Antecessores – Avaliação da cadeia dominial do imóvel para evitar fraudes e irregularidades.

2. Análise do Imóvel Rural: O que Deve Ser Verificado?

A primeira etapa da due diligence envolve a análise da documentação do imóvel, garantindo que ele esteja devidamente regularizado. Dentre os principais documentos e verificações exigidos, destacam-se:

- Matrícula Atualizada e Certidão de Ônus Reais – Confirma a titularidade do imóvel e eventuais gravames, como hipotecas, penhoras ou indisponibilidades.

- Georreferenciamento – Obrigatório para imóveis acima de 25 hectares, conforme exigência do INCRA.

- Cadastro Ambiental Rural (CAR) – Certifica a regularidade ambiental do imóvel.

- Licenciamento Ambiental e Passivo Florestal – Identifica possíveis autuações ambientais e embargos.

- Declaração do ITR (Imposto Territorial Rural) e Certidão de Débitos Federais.

- Restrição de Uso – Verifica se o imóvel está situado em áreas de proteção especial.

3. Riscos Ambientais e a Responsabilidade do Comprador

A legislação ambiental brasileira impõe uma tríplice responsabilidade ao proprietário rural: administrativa, cível e penal. Isso significa que mesmo que um dano ambiental tenha sido causado pelo antigo proprietário, o novo adquirente pode ser responsabilizado.

Antes de fechar o negócio, é indispensável:

- Consultar os órgãos ambientais estaduais e municipais para verificar autuações e embargos.

- Checar a regularidade do CAR e a adesão ao Programa de Regularização Ambiental (PRA).

- Identificar licenciamentos pendentes para atividades agrícolas e exploração dos recursos naturais.

4. Análise do Vendedor: Proteção Contra Fraudes e Dívidas

O histórico do vendedor também deve ser criteriosamente analisado para evitar fraudes e garantir que ele tenha plena capacidade jurídica para alienar o bem. Para isso, é recomendável obter as seguintes certidões:

- Certidões Cíveis e Criminais – Verificam a existência de ações judiciais contra o vendedor.

- Certidões Trabalhistas e de Falência – Evitam riscos de penhoras ou indisponibilidades judiciais.

- Consulta a Dívidas Fiscais – Checa débitos tributários que possam afetar a regularidade da transação.

Se o vendedor for uma pessoa jurídica, é essencial analisar o contrato social, a regularidade do CNPJ e possíveis processos envolvendo a empresa.

5. Análise dos Antecessores: Proteção Contra Fraude à Execução

A análise da cadeia dominial do imóvel evita que o comprador seja surpreendido por ações judiciais envolvendo antigos proprietários. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que, em casos de fraude à execução, a alienação do imóvel pode ser considerada ineficaz.

Recomenda-se:

- Solicitar a Certidão Vintenária para conferir a trajetória do imóvel nos últimos 20 anos.

- Analisar certidões dos antigos proprietários para verificar execuções fiscais e dívidas tributárias.

- Confirmar se houve fraude contra credores, impedindo a perda do imóvel após a compra.

6. Impacto das Novas Leis na Aquisição de Imóveis Rurais

Nos últimos anos, o ordenamento jurídico brasileiro passou por importantes atualizações que impactam a aquisição de imóveis rurais:

- Lei nº 14.382/2022 – Criou o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), facilitando o acesso remoto a certidões e registros imobiliários.

- Lei nº 14.825/2024 – Reforçou o princípio da concentração na matrícula, garantindo que somente restrições averbadas possam afetar a validade da compra.

- Normas do INCRA sobre Georreferenciamento – Estabelecem prazos obrigatórios para a certificação de imóveis rurais, sendo condição indispensável para a regularização fundiária.

7. Conclusão

A compra de um imóvel rural envolve riscos que podem ser mitigados com uma due diligence bem estruturada. O levantamento detalhado da documentação, a análise ambiental e a verificação dos antecedentes do vendedor são etapas essenciais para garantir que a transação seja segura e dentro da legalidade.

Com as recentes atualizações legislativas, o cuidado com a regularização fundiária e registral tornou-se ainda mais indispensável. Contar com uma assessoria jurídica especializada é o melhor caminho para garantir que seu investimento seja seguro e livre de surpresas indesejadas.