Due Diligence - Por que essa prática pode significar menos riscos de perdas para empresas?

Originário do idioma inglês, a expressão “Due Diligence”, em tradução literal, significa “devida diligência”. No entanto, a tradução mais ideal para os fins a que se destina, é a de que “Due Diligence” se aproxima de um procedimento de auditoria, que, por meio de diligências devidas tem a finalidade de apurar as condições de regularidade de empresas, imóveis, etc. A realização desse tipo de procedimento de auditoria pode ocorrer previamente à realização de um negócio (Due Diligence Preliminar), ou para outros fins de gestão interna, gerenciamento de riscos e posicionamento no mercado. 

Da tradução do termo “due” destaca-se o significado “devido”, uma vez que somos do time que advoga a adoção de todas as possíveis medidas de cautela e prevenção a riscos, seja quanto ao fechamento de um negócio ou seja para fins de simples gestão empresarial. Portanto, podemos concluir que “Due Diligence” significa o procedimento de tomar as “devidas diligências” para fins de se verificar as atuais condições de viabilidade (quando para a realização de um negócio), bem como a regularidade da situação de empresas (seja para a realização de negócios ou seja para a boa condução da gestão empresarial). 

No entanto, o universo possível de atuação para atividades de “Due Diligence” vão muito além disso, passando pelas áreas jurídicas (civil, imobiliária, ambiental, trabalhista, criminal), de propriedade intelectual, financeira e contábil, valuation, tecnológica, e de compliance e integridade. 

Longe de se pretender esgotar o tema, tarefa que consideramos extremamente difícil de realizar, neste artigo, abordaremos brevemente os possíveis benefícios da adoção de tais procedimentos de auditoria prévia (Due Diligence Preliminar) para a apuração da viabilidade e condições de regularidade de empresas com vista à concretização de negócios imobiliários. 

Você provavelmente deve se recordar de ter ouvido alguma história antiga, contada pelas gerações passadas, de um tempo em que a palavra empenhada em um negócio, finalizado com um aperto de mãos, valia mais do que documentos escritos. Há relatos, inclusive, de que naquele tempo quando havia alguma dúvida de que as partes efetivamente cumpririam suas obrigações, o negociante comprador deixava a título de garantia, um fio de barba ou de bigode como prova e testemunho de que honraria o compromisso. Por isso é que até os dias de hoje ainda ouvimos o jargão: “fechou um negócio no fio do bigode”. 

Nos dias de hoje, é incabível pensar nesse tipo de negociação para a realização de um negócio imobiliário importante, não é mesmo? Em tempos de intensa globalização, conexão em tempo real, comunicação instantânea, advocacia 4.0, mundos VUCA e BANI, e também em razão da constante evolução da forma em que os negócios passaram a ser firmados, vemos a “Due Diligence” como um procedimento indispensável à realização de um negócio bem-sucedido. 

A realização de procedimentos de Due Diligence, especialmente a preliminar (antes da realização de um negócio jurídico imobiliário), acaba por ser considerada como medida de segurança das partes, que podendo ter conhecimento da viabilidade e da ausência de irregularidades do imóvel e das pessoas jurídicas envolvidas, poderão concretizar seus negócios evitando serem surpreendidas posteriormente com alguma situação que atrapalhe a execução da avença ou que leve à sua não concretização. 

Particularmente, quanto à área imobiliária, a realização da “Due Diligence”, dentre outras vertentes de análise,  passa pela rigorosa avaliação de todo os tipos de documentos que puderem ser levantados sobre o imóvel objeto do negócio. A título de exemplo, este tipo de “auditoria”, dentre outras coisas, pauta-se pela verificação das certidões de histórico matricular, status de regularidade fiscal, registro de domínio e propriedade, verificação de processos administrativos ou judiciais relacionados ao imóvel e etc. 

A “Due Diligence” sempre buscará identificar e apontar os possíveis riscos decorrentes da ausência ou conflitância de registros imobiliários, bem como pendências que possam ser impeditivas para a concretização do negócio, evitando-se desta forma a perda de tempo e dinheiro com negócios que não possuem condições jurídicas e legais de sucesso. 

Neste raciocínio, é importante  que o empresário esteja atento à necessidade de contratação de profissionais devidamente habilitados e com “Know How” adequado para a realização de “Due Diligence” na área desejada, especialmente quanto à realização de negócios imobiliários. 

A contratação deste tipo de serviço especializado, às vezes desconsiderada pelo empresário, pode na verdade trazer-lhe informações precisas e essenciais para a tomada de decisões estratégicas que lhe trarão benefícios inestimáveis, considerando inclusive a identificação de riscos e a prevenção de realização de negócios sem respaldo jurídico e legal. 

Portanto, acreditamos que a Due Diligence, atualmente, é uma ferramenta essencial ao Empresário, trazendo-lhe o auxílio necessário para a adequava avaliação das informações de riscos, que possam envolver o imóvel ou as pessoas jurídicas envolvidas em determinado negócio, e optar pela tomada de decisão mais pertinente de acordo com a sua própria estratégia de negócios.