Em artigo recentemente publicado neste blog, já foi feita a explanação do que tratava a referida legislação, quando ela passou a valer e quais os maiores impactos para os usuários do sistema de cartórios do Brasil, inclusive com relação ao SERP – Sistema Eletrônico de Registros Públicos que terá o CNJ – Conselho Nacional de Justiça vai o regulamentar.
Neste artigo, são trazidos alguns pontos mais específicos que impactam as atividades para o mercado imobiliário que serão uniformes para todos os cartórios do Brasil, conforme segue adiante.
SERP – Sistema Eletrônico de Registros Públicos: será desenvolvida uma central em que todos os cartórios de registro público estarão interligados, o que permitirá ao usuário realizar pedidos de certidões em um único local que será emitido eletronicamente.
Prazos para emissão das certidões: os prazos para emissão de certidões do registro de imóveis passaram a ser contados em dias úteis e em horas, conforme abaixo:
I - certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico: 04 horas;
II - certidão da situação jurídica atualizada do imóvel: 01 dia;
III - certidão de transcrições e para os demais casos: 05 dias
Ao esclarecer qual é o prazo para a emissão das certidões, os cartórios e usuários terão um parâmetro único para regulamentar esta relação que muitas vezes gera polêmica e cobranças de parte a parte.
Certidão da situação jurídica: Na certidão da situação jurídica deverão conter todas as informações do imóvel, como os ônus, restrições judiciais e administrativas, além daquelas que sejam inerentes para comprovação da propriedade e da constituição dos ônus reais.
Ao pedir tal documento, o solicitante terá que obter um extrato contendo todas as informações que tenham relação com o imóvel. Com isto, não poderá ser feita qualquer alegação de evicção ou fraude a credores se isto não tiver inserido na certidão da situação jurídica do imóvel. Foi dado um reforço ao que já está previsto no artigo 54 da Lei 13.097/2015 conhecido como Princípio dos atos da concentração da matrícula.
Extinção automática do patrimônio de afetação: uma vez averbada a construção na matrícula do imóvel, o registro dos contratos individuais de compra e venda ou promessa de compra e venda, desde que seja demonstrado o termo de quitação da instituição que financiou a construção, automaticamente extinguirá o patrimônio de afetação com relação àquela unidade imobiliária. Todas as unidades não vendidas ou que voltam para o estoque podem continuar com o Patrimônio de Afetação. Foi vetada a parte da Medida Provisória que dizia que a extinção do Patrimônio de Afetação não implicaria a extinção do RET - Regime Especial Tributário (RET). Contudo, o entendimento é o de que tal veto não prejudica o entendimento que já está consolidado na Lei 10.931/2004.
Negociação das unidades imobiliárias antes do registro do memorial de incorporação: antes a lei proibia a negociação antes do registro e agora a lei fala que a alienação ou oneração somente podem ser feitas a partir do registro. Com isto, a interpretação que se tem é as atividades que o mercado já pratica de pré-lançamento de empreendimentos (meetings) sejam feitas, mas entende-se que ainda é mantida a proibição de propostas ou promessa de vendas com recebimento de valores neste período. A ressalva que se percebe é que o legislador não alterou na mesma lei 4.591/64 que é considerada contravenção a negociação de frações ideais de terreno sem satisfazer as exigências da lei.
Registro de promessa de permuta: o registro de promessa de permuta para incorporações imobiliárias poderá ser feito já desde o início deste tipo de negociação com o terrenista.
Possibilidade de registro da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis.
Nova definição do que são os confrontantes para fins de retificação de registro ou averbação: a lei define como confrontantes os proprietários e titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos, sendo que se o vizinho for um prédio, o síndico pode prestar a declaração para retificação. A redação da legislação anterior incluía os ocupantes dos imóveis contíguos.
Constituição do condomínio: a constituição do condomínio passou a ter como marco inicial o registro do memorial de incorporação, ainda que não tenha sido apresentada a averbação de conclusão de obra.
Prazo do cartório para apresentar as exigências do registro de incorporação: 10 dias úteis.
Equiparação da atividade de condomínio de lotes à incorporação imobiliária: o empreendedor de condomínio de lotes passou a ser equiparado ao incorporador quanto aos aspectos civis e de registro. Tal equiparação no Código Civil, ao que parece, trará ao Condomínio de Lotes uma viabilidade de adesão ao RET, implicando em significativa redução da carga tributária para este tipo de empreendimento.
Adjudicação compulsória pela via extrajudicial: possibilidade de ser realizada a adjudicação compulsória através do cartório de registro de imóveis, tendo como objeto promessa de venda ou cessão. Um dos requisitos é a prova do inadimplemento, prova de que não existe ação judicial envolvendo o contrato; comprovante do ITBI, procuração com poderes específicos.
A intenção da nova legislação é modernizar e desburocratizar o acesso aos cartórios de registros públicos, o que trará agilidade de atendimentos que serão feitos remotamente e com fé pública.
A emissão de certidões de matrícula no mesmo dia, a dispensa de reconhecimento de firmas e atendimento por meio eletrônico certamente trarão ao mercado imobiliário um alento para a burocracia que envolve os cartórios do Brasil.
Por outro lado, as alterações trazidas especificamente para as incorporações imobiliárias também têm este viés de agilidade para os trâmites deste importante mecanismo da economia brasileira.
A equipe do escritório Emrich Leão Advogados está atenta às alterações legislativas para que as novidades sejam trazidas aos seus clientes e para quem acompanha nosso blog e redes sociais.
